广州房地产的烦恼：50公顷闲置土地回收进行时

ysir12812

当大多数内地省市还在艳羡广州房地产行业的不菲成就时，广州却另有一番烦恼。

12月8日，广州市国土资源和房屋管理局(以下简称房管局)公开宣布，将无偿收回27宗、面积达49．0525公顷并有前期投入的闲置土地。

目前，该局正在对截止到今年8月底超过期限仍未按规定办理土地有偿使用手续的57宗闲置土地依申请举行听证、质证。对符合《广州市闲置土地处理办法》无偿收地条件的，将分批报市政府批准后无偿收回。据本报记者了解，早在11月14日，该局就报请市政府批准，对没有在限期内补办用地手续的有前期投入的过期《建设用地通知书》用地，进行调查、认定，依法启动无偿收回程序。

据《广州市闲置土地处理办法》的规定：闲置土地被收回后，原用地单位仍需承担其原有的经济责任；已实施房屋拆迁尚未完成补偿安置的，由市房屋拆迁主管部门责令原拆迁人在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人；未实施房屋拆迁补偿安置的，土地由原土地使用权人使用。

难以自圆其说？

消息中的27宗、49．0525公顷闲置土地是要“依申请举行听证、质证”，到底何时真正无偿收回却未明确。

这意味着，“无偿收回”并非易事，坊间有专业人士甚至认为“遥遥无期”，一个简单的事实是，国务院明令8月31日终止协议土地，严禁闲置土地，“但广州至今未见协议土地如何处置的庐山真面目”。

从一定程度上来说，闲置土地其实就是协议土地。“8·31”大限后，在将近4个月的时间里，广州市国土房管局一直讳言协议土地处置的详细结果。

房管局副局长、新闻发言人谢晓丹曾在公众场合表示，市政府有规定在未落实处理的情况下，不予公开透露有关详情。

就在12月10日该局的新闻发布会上，当本报记者问到广州市拖欠土地出让金的前10位开发商是谁、拖欠数额有多少时，谢晓丹还以“此事目前还不能公布”为由，匆匆离开了会场。这不免令人联想到广州市“有数百亿”协议土地出让金要补缴、但开发商却一直拖欠的传言。

此前不久，该局曾向媒体透露将公开曝光拖欠土地出让金的开发商。“公道地说，并非广州市国土房管局对贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)关于‘严禁闲置土地’的精神不力，而是广州土地市场的情况很特殊。”广东省国土资源厅一位不愿透露姓名的官员如是解释。他说，事实上，该局在“8·31”后“确实加大了在清理闲置土地的力度”，“加强了对原已批出的存量闲置土地的调查处理”，尽力盘活土地资源，节约政府新增用地成本。

尽管广州市房管局市场用地处处长黄文波总是强调“广州的土地市场在全国是最成熟的，是最早搞招拍挂的”，但面对北京、上海早在两个月前就已处置完毕协议土地以及闲置土地问题、并向外公布有关数据的事实，却无法自圆其说。

硬伤难复

据广州市国土房管局称，从2003年6月1日《广州市闲置土地处理办法》(广州市人民政府令第5号)施行起，该局对截至2003年6月3日前已有前期投入的过期《建设用地通知书》用地进行全面清理，按规定分两阶段处理：第一阶段进行调查、认定、给予6个月限期补办；第二阶段包括核定6个月期限内未补办手续事实、告知听证权利、依申请举行听证、拟定无偿收回处置方案、报原批准用地的政府批准后收回闲置土地。

而在今年初，该局就已对符合现行城市规划和立项、供地政策的255宗闲置土地案件，“依法”发出了《闲置土地处置决定书》，要求用地单位在6个月内完善用地手续。

但截至8月底，尚有111宗闲置土地的用地单位超过规定期限未能办理土地有偿使用手续和领取《建设用地批准书》，进入了第二阶段无偿收回闲置土地阶段。

直到10月份，广州市国土房管局才“依法定程序”认定这27宗土地的累计闲置时间，告知用地单位听证的权利。从10月15日开始，“依法定程序”应用地单位的申请公开举行听证会，让当事人对闲置事实、拟作出的无偿收地决定进行质辩。

至于听证会后，该局还须根据调查取证和听证情况，拟订无偿收回闲置土地处置方案，报请原批准用地的政府批准后，才公告处置方案，作出收地决定、注销批文，具体时间目前还不得而知。

记者注意到，在该局的情况介绍中，累次用到“依法定程序”这个词组，然而，广州市关于协议土地和闲置土地的处置超过国发［2004］28号文确定“8·31”为最后期限将近4个月之久尚未完毕。

4月中旬，广东省国土资源厅放言广东省将试行土地年租制，同时还将积极探索推行土地股份制、推进发行土地债券，令广州的大小开发商欢呼雀跃，以为从此可以缓解开发资金紧张，艰难的融资渠道出现了一线曙光。而一个月之后，却偃旗息鼓、草草收场。

欠款背后

人们记忆犹新，3月24日，广州市政府通过媒体公布了一则消息：自1997年《广州市闲置土地处理办法》推行以来，5年中通过16批(次)清查，共清理过期用地946宗，面积1844公顷，亦即18．44平方公里。

如果加上广州市政府有关土地市场顾问透露的，尚未收回的闲置土地至少有40平方公里，广州市1997年以前的闲置土地合计接近60平方公里。

据广州市国土房管局公布的数据，仅2003年一年就清查了768宗闲置土地，而这些闲置土地“差不多都在银行抵债”。

而据人民银行广州分行透露，广东全省抵债土地为“几百个亿”。那么广州市高达540亿闲置土地“差不多都在银行抵债”。也就是说，开发商甚至拿不出钱来缴交出让金补办用地手续，土地上的开发建设更是无从谈起。

据暨南大学金融研究所地产金融专家李艳红教授分析，广州是中国土地市场开发模式和办法探索的前沿阵地，其中的抵债土地就“有着鲜明的前沿探索印记”。由于抵债土地“黑洞很大，带有很大的欺骗性，沉淀的资金会远远超出原来的估计”。

戴德梁行的调研与李艳红教授的分析不谋而合：因为城市中心的东移，广州的闲置土地主要集中在中山路、荔湾区和海珠区这些老城区，而且都是开发价值不高的地块，拿地者也是有着特殊身份、背景的企业或单位，“里边的暗箱令人浮想联翩”。

至今，广州的闲置土地问题也只能以一个“拖”字诀来解决，如果“立马掀开盖子，相关部门也许就会陷入尴尬的境地”。（作者：）联系我时请告知是广州驿站网看到的信息，谢谢！